Aplicando la cláusula rebus sic stantibus, la Audiencia Provincial de Cáceres ha dictado una sentencia, con fecha 3 de septiembre de 2021, reconociendo las excepcionales restricciones que sufrió el sector de la hostelería como consecuencia de la crisis sanitaria por Covid-19 y modera al 50% la indemnización que tendría que abonar la arrendataria tras desistirse del contrato de arrendamiento fruto de las pérdidas económicas que arrastraba.

En base a la facultad concedida por el art. 1154 del Código Civil, la Audiencia modifica equitativamente la pena y calibra sus consecuencias económicas al 50%.  Así, de los 6.528 euros que tendría que haber abonado originariamente la arrendataria (6 meses de renta), solo estará obligada a satisfacer la mitad, es decir, 3.264 euros.

Antecedentes

Tras el desistimiento del contrato por parte de la arrendataria (demandante) debido a la situación de emergencia sanitaria por Covid-19, la representación procesal de la actora ejercitó en la demanda una pretensión resolutoria del contrato de arrendamiento de local comercial, de fecha 1 de diciembre de 2019, pretendiendo una doble consecuencia: por un lado, que se declarara resuelto el mencionado contrato y, por otro lado, que se declarara que la cláusula penal convencional allí pactada no resultaba de aplicación.

El tenor literal de la mencionada estipulación era la siguiente: “En el caso de que la parte arrendataria quiera dar por finalizado el contrato en cualquier momento de la vida del mismo, deberá comunicarlo fehacientemente al arrendador con una antelación de cuatro meses, si bien las partes acuerdan que si la precipitada resolución fuera instada dentro del periodo comprendido por los doce primeros meses pactados, la parte arrendataria deberá abonar al arrendador, en concepto de indemnización, una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo contractual que quede por cumplir, hasta alcanzar los doce primeros meses”.

A las dos consideraciones iniciales debe agregarse una tercera, relativa a que la demandada-arrendadora no condonó a la arrendataria las rentas correspondientes al contrato de arrendamiento de los meses de abril, mayo y junio de 2020.

Pese a lo anterior, en marzo de 2021, el Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Cáceres desestimó íntegramente la demanda y absolvió a la demandada de todos los pedimentos efectuados en su contra, con expresa imposición de las costas procesales a la actora.

Disconforme con lo anterior, la actora interpuso recurso de apelación, en base a, entre otros, los siguientes motivos: Error en la desestimación en la declaración de resolución y error en la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

Acción resolutoria

En primer lugar, respecto al reconocimiento judicial de la acción resolutoria del contrato, la AP de Cáceres tacha tal intención de “innecesaria” e “improcedente.

El arrendatario se desistió del contrato por su propia voluntad. Aunque tal desistimiento produjo efectos desde que se emitió, no así de carácter resolutorio del contrato, dado que para tal resolución conctractual a instancia del arrendatario “tendría que existir un previo incumplimiento contractual del arrendador, lo que, en este caso, ni se produce ni existe”, apunta el fallo.

La aplicación de la cláusula rebus sic stantibus no justifica la resolución contractual

Así, en opinión de la Audiencia, resulta improcedente que la actora promueva una acción resolutoria del contrato que no le asiste por dos motivos: de un lado, porque lo que el arrendatario ha hecho ha sido desistirse del repetido contrato conforme contemplan las estipulaciones del negocio jurídico, sin que haya existido oposición ni discusión posible frente a tal declaración de voluntad; y, de otro lado, porque no procede resolución contractual alguna a instancia del arrendatario dado que la arrendadora no ha incumplido el contrato y, además, la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus no justifica la resolución contractual, sino calibrar, en su caso, los efectos del desistimiento.

Consecuencias del desistimiento

Aunque el desistimiento por el arrendatario dentro del primer año de vigencia del contrato tiene como consecuencia la aplicación de la cláusula penal arriba reproducida, la sentencia subraya que no puede olvidarse que la crisis sanitaria generada por el Covid-19 y la declaración del estado de alarma en marzo de 2020 “desembocó en una situación absolutamente imprevisible que afectó sobremanera al sector hostelero, con el cierre de establecimientos de esta naturaleza y de su actividad empresarial, y, después, con horarios reducidos y limitaciones de aforos”.

Así, a juicio de la Audiencia, las anteriores circunstancias extraordinarias exigen moderar la pena bajo parámetros de ponderación que, en el supuesto que se examina, exige un reparto equitativo de las consecuencias de ese desistimiento.

Además, no es impedimento para moderar las consecuencias del desistimiento el hecho de que la arrendataria haya emprendido otro negocio empresarial de naturaleza análoga por dos razones: porque las características del local, aun parecidas, son diferentes; y, porque la nueva actividad empresarial se acometió con otro socio, lo que habilita que los riesgos económicos se reduzcan y puedan ser asumidos y compartidos de mejor manera.

Por consiguiente, tras reconocer que la obligación fue parcial o irregularmente cumplida por la arrendataria del local comercial, la AP de Cáceres considera aplicable al supuesto de autos la cláusula rebus sic stantibus, al igual que la facultad moderadora de la pena que contempla el art. 1154 del Código Civil.

Reparto equitativo (50%)

Aplicando la repetida cláusula rebus, la Audiencia modera las consecuencias económicas del desistimiento del contrato, que se concretan en el importe de las rentas no pagadas (6.528 euros) del periodo correspondiente al primer año de vigencia del contrato y que son las siguientes:

• Las mensualidades de abril y mayo de 2020, a razón de 1.020 euros netos cada una;
• Las mensualidades de junio, septiembre, octubre y noviembre de 2020, a razón de 1.122 euros cada una.

En palabras de la Audiencia, “el reparto equitativo de esta consecuencia económica por la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, determina -a criterio de este tribunal- que la pena se minore en el 50% del referido importe (3.264 euros), asumiendo en tal proporción cada uno de los contratantes las consecuencias de la imprevisibilidad generada por la emergencia sanitaria derivada de la pandemia”.

Voces letradas autorizadas

En primer lugar, contamos con la valoración experta de Natalia B. Narros Lluch, abogada encargada de defender los intereses del arrendatario en el presente procedimiento.

“No es fácil que los Juzgados y Tribunales apliquen la rebus: nunca lo ha sido”. adelanta la letrada fundadora del despacho de abogados NBN Jurídico.

“Las propias sentencias que tratan sobre la rebus reconocen que su aplicación ha de ser restrictiva y con suma prudencia, pues en efecto choca con el principio del cumplimiento de los contratos en sus propios términos. Y en este escenario, la Sección 1ª de la AP de Cáceres (Ponente: D. Antonio María González Floriano) ha dictado una Sentencia que podemos considerar del grupo de las pioneras y nada conservadoras, en comparación con otras que tratan sobre la rebus”, agrega la abogada.

“Nos congratulamos de que haya Magistrados que, en un ejercicio de Justicia, den un paso al frente, prescindiendo de posiciones conservadoras y ayuden, en el fondo, a aquellos que, hemos de reconocer, están siendo especialmente afectados por la crisis del coronavirus”, concluye Narros Lluch.

En segundo término, como suele ser habitual, nos auxiliamos de Alejandro Fuentes-Lojo Rius, abogado y socio del despacho líder en el campo del derecho civil inmobiliario, Fuentes-Lojo.

“Estamos ante el primer precedente en los tribunales que aplica la cláusula rebus con motivo de la crisis sanitaria para moderar una indemnización económica. Debemos recordar que la cláusula rebus sic stantibus no solamente es invocable para exigir un reequilibrio de las prestaciones principales del contrato, sino que tiene un campo de actuación más amplio, facultando al juez también para revisar cláusulas penales anudadas al incumplimiento de cualquier tipo de obligación contractual, como mecanismo que permite dejar sin efecto el principio general de inmutabilidad de la pena, o como sucede en el presente caso para moderar una indemnización anudada a una facultad de desistimiento, que son figuras totalmente distintas, como veremos más adelante. Esta tesis contrasta con la recientemente defendida por sentencia n.º 174/2021, de 22 de julio, del Juzgado de Primera Instancia n.º 8 de Burgos que declara textualmente y a nuestro juicio erróneamente que la cláusula rebus ‘si bien permite la revisión de las obligaciones y contratos cuando por circunstancias sobrevenidas se haya roto el equilibrio económico del contrato, no ampara ni el incumplimiento ni permite la moderación’”, anticipa el abogado.

“Procede la aplicación de la cláusula rebus para moderar cláusulas penales cuando la desproporción entre la pena y los daños y perjuicios realmente causados es debida a una alteración sobrevenida e imprevisible de las circunstancias que afectan al cumplimiento de la obligación garantizada con dicha penalidad, de tal forma que en el momento de la perfección del contrato las partes no pudieron prever dicha desproporción.  La STS 530/2016, de 13 de septiembre, declara la procedencia de moderar la pena en un caso en que, si bien el incumplimiento producido es el que contemplaron las partes al pactar la pena, el quantum pactado excede con creces de los daños y perjuicios realmente causados, siendo del todo imprevisible para las partes contratantes en el momento de celebrar el contrato que se produciría esta desproporción haciendo tan gravosa la pena pactada”, señala Fuentes-Lojo.

“Si bien el Tribunal Supremo ha fundamentado la moderación de la pena en estos casos en una aplicación analógica del art. 1154 del CC (SSTS 530/2016, de 13 de septiembre; 131/2015, de 13 de marzo; y 11/1945, de 8 de enero)  o en una interpretación laxa de dicho precepto legal, facultando al juez a moderar la cláusula penal por razones de equidad en aquellos casos que la aplicación íntegra de la pena pudiera generar consecuencias económicas desproporcionadas o exageradas, o situaciones de enriquecimiento injusto (SSTS Sala de lo Civil, de 4 de octubre de 2007, de 5 de julio de 2006, de 20 de octubre de 1988, de 16 de noviembre de 1992, de 25 de enero de 1995, de 5 de noviembre de 1956, entre otras), creemos que es más acertado cimentarla en la cláusula rebus sic stantibus”. agrega el letrado.

Centrándonos en el supuesto aquí enjuiciado, Fuentes-Lojo advierte que “la sentencia incurre un alarmante confusionismo de carácter técnico entre la figura de la cláusula penal y la facultad de desistimiento con eficacia indemnizatoria. Nótese que si bien son figuras afines, mientras la facultad de desistimiento habilita a la parte para poner fin al contrato condicionando su eficacia al cumplimiento de una obligación de carácter dinerario, la cláusula penal es también una obligación dineraria pero de carácter accesorio que sirve a las partes para predeterminar las consecuencias del incumplimiento de una obligación principal mediante la fijación de una pena de carácter indemnizatorio, por lo que viene condicionada a que se produzca una situación de incumplimiento contractual. Si bien en ambas figuras se debe abonar la indemnización pactada aun cuando no se hayan causado daños, la cláusula penal es moderarle o revisable por el tribunal en virtud de los dispuesto en el art. 1154 del CC, la obligación dineraria anudada a la facultad de desistimiento no es moderable conforme al art. 1154, ni atendiendo al grado de culpa conforme art. 1103 del CC, pues no estamos en terreno de la responsabilidad contractual ya que no ha habido incumplimiento obligacional alguno, pero sí que lo es en aplicación de la cláusula rebus, como hace en este caso el tribunal, a pesar de hacer referencias incorrectas y constantes a la facultad de moderación del 1154 del Código Civil. Dicha confusión entre ambas figuras afines es habitual en los tribunales (SAP Burgos, Sec. 3ª, n.º 64/2021, de 15 de febrero; SAP Málaga, Sec. 4ª, n.º 237/2020, de 21 de mayo; SAP Barcelona, Sec. 13, n.º 362/2019, de 16 de abril; entre otras) hasta el punto que obligó en su día a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo a recordarnos de forma muy pedagógica la naturaleza jurídica de estas figuras jurídicas afines en la STS  612/2000, de 20 de junio”, zanja Fuentes-Lojo.

Font: Econommist&Jurist