El índice para limitar los precios del alquiler en áreas tensionadas publicado por el Gobierno ya está disponible en la web del Ministerio de Vivienda aunque no entrará en vigor hasta el 13 de marzo. Sin embargo, sólo se podrá aplicar en las comunidades autónomas que lo soliciten y por el momento la única que lo ha hecho ha sido Cataluña.

Tal y como explica el Ministerio en su página web, donde dispone de un simulador para consultar el precio de referencia de la vivienda, el sistema establece un rango máximo y mínimo de precios en función de la zona y las características de cada vivienda. Esta horquilla, explican, será una referencia «a título orientativo, para la fijación de la renta en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda».

Serán las comunidades autónomas, titulares de la competencia de Vivienda, quienes deban velar en su territorio por el cumplimiento del índice en aquellas zonas que declaren como tensionadas a través de inspecciones. Sin embargo, este control plantea interrogantes como, por ejemplo, la capacidad del inquilino para saber si el propietario es un gran tenedor.

Precarización a las rentas más bajas

Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil en la Universidad Rovira i Virgili y director de su Cátedra UNESCO de Vivienda, ha dado esta tarde una conferencia en la Universidad San Pablo CEU con el estimulante título de Desmontando la ley de Vivienda.

Economist & Jurist habló con él antes de dicha charla sobre esta medida que entrará en vigor a partir del 13 de marzo. “Este índice es clave para el control de rentas y que las comunidades autónomas identifiquen las áreas tensionadas. Cataluña y el País Vasco las han detectado. En el caso catalán quieren aplicar su propio índice”, afirmó Nasarre.

A su juicio “respecto a la fijación de precios no hay problema. El Tribunal Constitucional ya lo dijo en una sentencia para la ley catalana del 2020 que la competencia para la fijación de precio era estatal y las CCAA no pueden fijar precios por ellas mismas. En cuanto al impacto que puede tener será reducido. Cataluña lo ha pedido y Navarra, País Vasco  y Asturias lo tienen en estudio. Solo se va a aplicar a personas jurídicas y grandes tenedores y a los pequeños tenedores que pongan los pisos por vez primera en los últimos cinco años”.

Para este jurista “es previsible que desde el 13 marzo se vean afectados todos los contratos de alquiler, los antes citados. Es posible que en algunos sitios los descuentos sean importantes, sin embargo, si se hacen simulaciones son pequeños, en la franja alta podría haber un descuento entre el 10 y 20 por ciento”.

A su juicio “hay que analizar el estudio que acaba de publicarse este año de doscientos trabajos académicos en diferentes países como EEUU, Francia y Alemania, lo que demuestran que hay una bajada de la renta que de media es del 9% pero eso esta correlacionado con un aumento de la renta en las zonas no controladas. Y eso supone un incremento del 5% de la renta. Lo que se gana en un sitio se pierde en otro sitio.  Eso va a implicar que muchas personas van a vivir muy lejos de las ciudades según se ve”.

Otra cuestión que revelan estos informes según este experto “es el impacto negativo en la movilidad laboral. La gente que tiene control de renta tiende a moverse. Es previsible que a estas personas si les sale un trabajo a cien kilómetros no acudan al mismo. No les será rentable moverse. Junto a ello se ve un aumento de las ventas en propiedad, al no salir los números alquilando, se saca del mercado y se vende. También se reduce la iniciativa de construir viviendas en alquiler, al parece no salen los número y no se va a construir mucho”.

Desde esta perspectiva “es posible que se reduzca la oferta de vivienda en general porque hay una falta de correlación con la ubicación de las nuevas viviendas. Solo hay oferta donde no se puede vivir y habrá mucha demanda donde no haya oferta de vivienda, por tanto los que van a estar más afectados son los que tengan menos renta. El propietario buscará aquellos con más rentas. Es posible que surja un mercado negro y que trasteros o parking se alquilen por separado”.

Invade competencias CCAA

Joan Manuel Trayter, catedrático de derecho administrativo y presidente de la Asociación Española de Derecho Urbanístico (AEDUR) señala que “la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (en adelante, LDV) introdujo una serie de medidas que afectan al ámbito privado del derecho a la vivienda, es decir, al derecho de propiedad y, en especial, a los contratos de arrendamiento (disposición final primera)».

“De esta forma, además de fijar el procedimiento para la declaración de zonas de mercado residencial tensionado (artículo 18), la LDV, entre otras medidas, modifica el artículo 17 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) con el fin de introducir la limitación de las rentas en los contratos de arrendamiento.”, indica.

El pasado 27 de febrero, siguiendo el mandato de la LDV, el Ministerio de Vivienda presentó el índice de referencia de precios para reducir las rentas de los alquileres, fijando un precio mínimo y un precio máximo, en función a una serie de factores (ubicación del inmueble, superficie, estado de conservación, año de construcción, certificación energética, etc.).

Respecto a esta limitación, afirma que es importante señalar dos cuestiones: «Por un lado, que se trata de una medida voluntaria para las comunidades autónomas, pues queda vinculada a la declaración de zonas de mercado residencial tensionado. Y, por otro lado, que en la aplicación de la limitación de las rentas de los contratos de arrendamiento, debemos atender a distintas situaciones, tal como señala BERTA BASTÚS en la obra Mecanismos para la ampliación del parque público de vivienda (Editorial Atelier, 2023)»:

• «En los contratos sujetos a la LAU de 1994 en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior. Únicamente podrá incrementarse la última renta del contrato, en un máximo del 10%, si se acreditan los supuestos del artículo 17.6 LAU.
• En los contratos sujetos a la LAU de 1994 en los que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda y en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, atendiendo a una serie de condiciones.
• El límite máximo del precio conforme al sistema de índices de precios de referencia también se aplicará en los contratos en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y sobre el que no hubiese estado vigente en los últimos 5 años, ningún contrato de arrendamiento de vivienda.»

Joan Manuel Trayter subraya que “de esta forma, el legislador estatal establece el límite de las rentas de los contratos de arrendamiento y habilita a las comunidades autónomas, como órganos competentes, a declarar las zonas de mercado residencial tensionado y les permite imponer la contención de las rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda”.

Para este jurista “llegados a este punto la crítica es triple. Por un lado, el intervencionismo tan exacerbado en las reglas del mercado puede producir una retirada de la oferta que provoque el resultado contrario al deseado. Por otro lado, no podemos olvidar que la regulación del derecho a la vivienda es una competencia autonómica».

Por último, comenta que «por una resolución del Ministerio de vivienda, norma de ínfimo rango en el ordenamiento jurídico y cuyo procedimiento de elaboración es opaco, puede provocar distintos recursos, tanto ante la jurisdicción civil como ante la jurisdicción contencioso – administrativa”.

CECU cuestiona la eficacia

El Gobierno publicó ayer el nuevo índice de precios de referencia para limitar los precios de los alquileres, diez meses después de la aprobación de la Ley de Vivienda. Aunque se trata de una medida esperada, la Federación de Consumidores y Usuarios CECU considera que puede ser ineficaz, en primer lugar, porque solo se aplicará en las zonas que se declaren tensionadas por parte de los gobiernos autonómicos y, por el momento, solo Cataluña lo hará.

Por ello, CECU considera que, en el plazo más inmediato, las comunidades autónomas deben asumir sus competencias, declarar las zonas tensionadas para poder aplicar el índice y cumplir con lo que establece la Ley de Vivienda para garantizar el acceso a este derecho básico. Además, el Gobierno debe desarrollar un régimen sancionador que garantice el cumplimiento de este nuevo índice y de todas las demás obligaciones de la Ley.

Por otro lado, CECU identifica varias carencias en el diseño del índice que ponen en cuestión su efectividad para reducir los precios, incluso si este llega a aplicarse. Primero, la herramienta propone un intervalo de precios en función de distintas características de la vivienda, como la localización, la superficie, la certificación energética o el año de construcción, entre otros. Aunque se desconoce cómo se aplicaría exactamente el índice, ofrece un rango bastante amplio que, de entrada, no asegura una reducción notable.

“El límite superior del rango de precios, que es elevado, se convertirá previsiblemente en el precio mínimo que fijen los propietarios, amparados por el Gobierno. También lamentamos la oportunidad perdida de diseñar un índice que cuente con las consideraciones de la sociedad civil y las organizaciones en defensa de las personas inquilinas”, añade Eloy Gutiérrez, del área de Vivienda de CECU.

Por otro lado, incluye la calificación energética como criterio de valorización de la vivienda, lo que supone una desventaja para las personas consumidoras vulnerables. “La eficiencia energética de la vivienda no puede ser un factor que aumente los precios de los alquileres, ya que relegará a las personas con menor poder adquisitivo a hogares deficientes energéticamente”, afirma Gutiérrez.

Por último, el índice se aplicará solamente en zonas tensionadas a los grandes tenedores y a los pequeños propietarios solo cuando la vivienda haya permanecido cinco años sin ser alquilada como vivienda habitual. CECU considera que la aplicación del índice de precios podría extenderse a la totalidad de los pequeños propietarios, pues “poseen una amplia bolsa de viviendas en el mercado del alquiler que seguirán sin tener la posibilidad de una bajada en el precio”.

Eloy Gutiérrez señala que “necesitamos que el Gobierno y las comunidades autónomas se tomen en serio el problema de especulación con la vivienda. Deben adoptarse medidas que realmente mejoren la vida de las personas y que garanticen el acceso a la vivienda sin que ello implique vivir de forma precaria.”

Redacció: Luisja Sánchez

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Font: www.economistjurist.es